Har det eksistert en boligprisboble i Oslo de siste årene? En empirisk studie av boligprisutviklingen i Oslo

Abstract

I denne masteroppgaven er analysene for boligprisene i Oslo hovedsakelig basert på en regional boligprismodell. Modellen tar utgangspunkt i en nasjonal boligprismodell som er presentert i artikkelen Hva driver boligprisene? (Jacobsen og Naug 2004). I tillegg ønsker vi å benytte to andre velkjente analyser for å kunne kommentere boligprisutviklingen fra flere innfallsvinkler. Vi vil starte oppgaven med å presentere relevant teori og historiske hendelser som har preget boligmarkedet. Deretter vil vi gå gjennom de ulike metodene og statistiske testene vi har tatt i bruk for å besvare spørsmålet om modellens og tidsserienes gyldighet. Etter at grunnlaget for oppgaven er presentert ønsker vi å re-estimere modellen med originale tidsserier og samme estimeringsperiode, for å kunne vurdere om modellen fremdeles estimerer de samme signifikante koeffisientene som er presentert i artikkelen. Videre tester vi om prediksjonsevnen til modellen er forandret når vi utvider tidsseriene frem til og med 2017. Etter at vi har gjennomført estimeringen for Norge ønsker vi å implementere regionale tidsserier som et forsøk på å besvare masteroppgavens problemstilling «Har det eksistert en boligprisboble i Oslo de siste årene?». Som et supplement analyserer vi boligprisen i Oslo ved hjelp av konstruerte PR-rater. Disse ratene har som formål å sammenligne boligprisen opp imot leieprisen. I tillegg ser vi på den historiske realboligprisindeksen og sammenligner dens utvikling med tidligere boligprisbobler. Resultatene fra den regionale boligprismodellen viser en forklaringskraft på 84,66%, noe som er nokså likt med hva vi fikk da vi re-estimerte modellen. Basert på modellens prediksjon ser vi at den predikerte boligprisen ligger relativt nær den faktiske boligprisen, noe som kan tyde på at det ikke har eksistert en boligprisboble i Oslo. Likevel vil det kunne foreligge visse svakheter da modellen kan ha utelatt relevante forklaringsvariabler som igjen kan påvirke resultatet vi har fått. Etter hva vi fant ved PR-analysene og den historiske realboligprisindeksen er det på motsatt side indikasjoner som heller mot en boligprisboble de siste årene. I tillegg til en viss usikkerhet i modellen, samt de tvetydige resultatene i våre analyser, vil en ensidig konklusjon være vanskelig å trekke.