Betydningen av Oslo kommunes tilstedeværelse i det ordinære bruktboligmarkedet for leiligheter. En studie av Oslo kommunes kjøp, salg og tapte budrunder i perioden 2015-2016

Abstract

Er Oslo kommune en prisdrivende aktør på det ordinære bruktboligmarkedet for leiligheter i Oslo? I denne masteroppgaven presenteres ulike analyser for å forklare hvordan Oslo kommunes etterspørsel og tilbud av kommunale boliger har påvirket bruktmarkedet for leiligheter i Oslo for perioden 2015-2016. Vi har utført analyser både på bydelsnivå og for Oslo sett under ett. Det har tidligere blitt utført mye forskning på boligmarkedet, men det har i liten grad blitt forsket på kommuners rolle som etterspørrere og tilbydere i boligmarkedet. Detaljerte data har blitt gitt fra Boligbygg Oslo KF, kommunens etat for forvaltning av kommunale boliger. Dataene omhandler fullstendige visningslister med oversikt over Oslo kommunes kjøp og salg av leiligheter, i tillegg til leiligheter de ikke kjøpte. Som benchmark har vi benyttet to datasett fra Eiendom Norge, der det ene inneholder månedlig boligprisindeks, og det andre gir en oversikt over omsatte boliger. For Oslo sett under ett, finner vi ingen statistisk signifikante sammenhenger som indikerer at Oslo kommunes etterspørsel og tilbud har hatt prisdrivende effekt på brukt boligmarkedet for leiligheter i perioden 2015 - 2016. Effekten av deres tilstedeværelse var svært marginal og uten betydning. I analysene på bydelsnivå finner vi at Oslo kommunes aktiviteter i enkelte bydeler gir statistisk signifikante sammenhenger på 5 prosents nivå, men også her finner vi at deres aktiviteter har hatt svært liten prisdrivende effekt.

Is Oslo municipality a price-taking player in the ordinary second-hand market for apartments in Oslo? In this master thesis, various analyzes are presented to explain how Oslo municipality's demand and sale of municipal housing has affected the second-hand market for apartments in Oslo for the period of 2015-2016. We perform analyses both at district level and for Oslo overall. There has been a lot of research on the housing market, but there has been little research on the role of municipalities as demanders and providers in the housing market. Boligbygg Oslo KF, which manages municipal housing on behalf of Oslo municipality, has provided us with detailed data. The data contains complete lists of Oslo municipality´s purchases and sales of apartments, as well as apartments they did not purchased. As benchmark, we have used two data sets for Eiendom Norge that contains their monthly housing price index and an overview of sold dwellings. We find no significant relationship indicating that Oslo municipality´s demand and supply of apartments has been price-driving for Oslo overall. Their activities had a very marginal impact, and none of the results are statistically significant at 5 percent level. At district level, our results show that Oslo municipality´s activities in some districts provide statistically significant relationship at 5 percent level, but also here we find that Oslo municipality´s activities have a very marginal price-driving effect.