Kan vanskeligstilte på boligmarkedet eie egen bolig? En analyse av mulighetsrommet i startlånsordningen

Abstract

Hva er mulighetene for at såkalt vanskeligstilte, gjennom Husbankens startlånsordning, kan eie egen bolig innenfor rammene av dagens boligmarked? Etter en forskriftsendring i 2014 er startlånsordningen spisset mot nettopp vanskeligstilte – det vil si husstander med langvarige problemer med å finansiere en eid bolig. Problemstillingen er særlig aktuell i lys av en markant nedgang i boligeie blant lavinntektsgrupper de siste årene, samt at nevnte grupper har svært begrensede muligheter til å få boliglån i ordinære kredittmarkeder. Tidligere forskning har i stor grad operasjonalisert vanskeligstilthet gjennom lavinntektsmål som EU60. Artikkelen argumenterer for at slike mål er lite egnede, skal man fange opp et reelt mulighetsrom i startlånsordningen, eller undersøke eiepotensialet som ordningen kan generere for utsatte grupper. I artikkelen operasjonaliseres i stedet et endogenisert lavinntektsmål for vanskeligstilthet, slik at det tar høyde for regional leieprisheterogenitet og standarder og priser for minstekonsum for ulike husholdningstyper. Lavinntektsmålet vi benytter, justeres dermed relativt opp i pressområder og for husstander med større materielle behov. Basert på husstandsdata fra SSBs boforholdsregister, leiepriser fra Husbankens bostøtteregister og boligtransaksjonsdata fra Ambita AS identifiseres vanskeligstilte leietagere og deres eierskapspotensial i 2017. Eiepotensialet beregnes for hele bredden av startlånsordningen, det vil si for ulike varianter gitt ved ulike nedbetalingstider, bruk av fast vs. flytende rente, samt ulike konsumsatser som i ulik grad tar hensyn til stordriftsfordeler hos visse typer husstander. Resultatene viser for det første at det som kan betegnes som et «vanlig banklån» (med strenge betingelser), vil gi svært få vanskeligstilte betjeningsevne for et lån til en adekvat bolig i det lokale boligmarkedet. For det andre ser man at betydelige andeler av vanskeligstilte leietagere kan ha betjeningsevne gitt at et startlån utformes og innrettes på en gunstig måte. Ikke minst gjelder dette større barnefamilier dersom en antar at disse kan ha betydelige «stordriftsfordeler» i husholdningens konsummønster – slik nyere forskning legger til grunn.

Home ownership for the disadvantaged? An analysis of potential effects from Norwegian State Housing Bank start-up loans